进入７月，南京二手房市场处在了政策调控的风暴眼上。在连续遭遇营业税、个税、土地增值税以及央行前后七次加息之后，南京二手房市场是否会因此出现大幅波动？房价走势将会如何？业内人士对此有何说法？近日，在南京二手房行业打拼多年的置居房地产经济有限公司总经理夏隽接受了记者的采访，谈了他对当前二手房市场的看法。夏隽表示，卖方市场的强势状态使得税费转嫁成为了二手房交易中的习惯性做法，目前的加息、强征土地增值税等措施对抑制房价效果甚微。

　　购房者承受“双重加息”

　　“经过央行此次加息，买房人比较关注的五年以上的贷款利率从７．２％上调到７．３８％，虽然幅度只有０．１８个百分点，但从长期来看，对包括二手房在内的整个楼市无疑都将带来影响，尤其对购房者的心理影响巨大。”夏隽称。

　　他对记者表示，二手房购房人群中约有８０％都是通过贷款买房，只有少数拆迁户和比较保守的老年人是一次性付款买房，加息在购房者中影响面非常广。“我们计算过，一笔５０万元２０年期的房贷在此次加息中月供大概增加４４元，数额不算大，但从整个２０年或３０年的贷款期限看，一些购房者就要多还上万元，甚至数万元，这无疑加重了买房的成本！”

　　夏隽告诉记者，目前二手房卖方市场的强势状态仍然在延续，房主一旦转让房产往往就把加息增加的支出作为“成本”打入房价，进而转嫁给购房者，这样一来，对购房者来说即是“双重加息”。

　　投资回报下降风险加大

　　加息使购房成本增大，土地增值税等政策则使房产转让成本增加。夏隽称，由于政策和市场在不断变化，很多出于投资目的的购房者投资回报下降，利润空间缩水，有的投资客已经开始考虑改变投资方向。

　　夏隽举例表示，１０万元钱放在银行一年，利率调整前，年利息为３０６元，扣除利息税６１．２元，最后净得利息为２４４．８元，而按现行利率计算的话，年利息为３３３元，扣除利息税１６．６５元，最后可净得利息３１６．３５元！“虽然这个利息回报率仍然偏低，但较之前的回报率已经上升了３０％左右。”

　　“对投资一套５０万的房子来说，需要等到５年后才能免征营业税，在交易的过程中还须交契税１万元，中间五年内说不定还会加息，投资的风险显而易见。”夏隽称。

　　普通购房者将承受波动

　　“近期，南京楼市的供需关系已经开始发生微妙变化。”夏隽称，从本月中旬开始，随着土地增值税明确征收之后，房主大多选择了将税费转嫁给买方，或提高总价，或明确要求所有税费由买方交纳，从而使得近期二手房价格有了小幅上涨。

　　“目前的情况是，有房的人抬高房价继续卖房，卖完房子或换个地段继续炒房，或转移投资方向，而那些有实际需要的普通买房人只能默默承受着市场的波动。”夏隽称，二手房的刚性需求仍是市场支撑点，受房价波动影响最大的还是普通买房人。

　　避税手段隐藏巨大风险

　　“营业税、个税、土地增值税等原本都是由卖主交纳，但目前卖方市场强势，卖主无条件转嫁税费的现象非常普遍。”夏隽称，不少当事人因此在二手房交易中选择了签订“阴阳合同”，以达到避税目的。对此，他提醒说，签订“阴阳合同”对买卖双方都隐藏巨大风险，应当尽量避免。

　　夏隽表示，对买方来讲，虽然做低合同价格，买房时可以少交税款，但今后一旦房子要转手，所得差额将更大，照样要多交税；而对卖方风险同样存在，比如过户后买主要求按低价合同来付尾款，甚至拒付尾款，发生纠纷也很麻烦，损失也将巨大。