[编者按]明明是从房东手里买的房，甚至都签了合同快过户了，谁知半路却又杀出另一个房东，称和原来的房东曾经是恋人，这房子当时自己也出了部分的房款，拥有共有权，现在房屋买卖未经其同意，属无效交易……眼下，七夕刚过，曾经相爱的彼此，当爱已成往事后，此类纠纷便频频出现。本期服务网，我们将分析共有权所引发的纠纷案例，并邀请资深经纪人介绍如何应对二手房共有权的问题。

　　【案情回放】昔日恋人私自卖房

　　王某和胡某曾经是一对恋人，去年二人共同出资购买了南京的一套商品房，产权登记在二人的名下。今年7月份，双方因性格不合经常闹矛盾，刚刚分手，房子暂时还没来得及分割处理。

　　前不久，王某得知有过一面之缘的李某想买房，就表示自己有套房子，可以优惠卖给他。李某看完房后，对房屋表示满意，准备买下该房。但在查看房产证时，李某发现此房还另有一共有人胡某，便向王某提出疑问。对此，王某表示，此房确实是他和胡某共有，但胡某是自己的恋人正准备结婚，他们卖此房的目的是为了换套更大的房子。对此次交易胡某本人是同意的，只因现在其人在外地培训，不方便回来签字。

　　为了让李某放心，王某又让一个自称是胡某的人与李某通话。在电话中，“胡某”表示同意卖房，并已全权委托王某操办此事。李某考虑到王某是恋人，应当不会欺骗自己，就和王某签订了买卖合同并交纳了首付款。没料到，之后王某就以种种理由拒不交房，也不去办理过户手续。李某后经其他渠道找到了该房另一产权人胡某，胡某表示并不知道此事，并明确表示不同意卖房。无奈之下，李某准备将王某和胡某告上法庭，要求履行房屋买卖合同。

　　【律师点评】房屋买卖合同无效

　　江苏南京天煦律师事务所主任田宏律师指出，本案的关键是王某和李某之间的房屋买卖合同的效力问题。

　　案例所述房屋是王某和胡某的共有财产，对该房屋进行处分应当经二人一致同意。王某在未经胡某同意的情况下是无权处分该房屋的。《城市房地产法》第三十七条第四项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，王某私下与李某签订买卖合同的做法违反了法律的强制性规定，并且王某的售房行为也未得到胡某的追认，因此双方签订的房屋买卖合同归于无效。

　　既然是合同无效，李某就不能依据该合同向王某和胡某提出上述要求，换句话说，李某是得不到房屋所有权的。那么，李某的损失怎么办呢？《合同法》第五十八条对此作了明确规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王某未得到胡某同意以欺诈手段私自卖房，应承担主要责任。李某作为买方，本应以谨慎态度对卖方的主体资格进行审查，其在与胡某素未谋面的情况下仅凭一个电话就认为胡某同意卖房，又未要求王某提供胡某的授权委托书，也有一定过错。而胡某不需要承担任何责任。因此，王某应当将收取的首付款退还给李某，并赔偿李某相应的经济损失。

　　【律师提醒】二手房产权状况一定要弄清

　　在二手房交易中，房屋的产权状况至关重要，买房人对此一定要万分注意。签合同前务必要求对方提供产权证，核实卖方是否是产权证载明的产权人。签合同、交房款以及办理过户等相关手续最好是能与所有的产权人直接进行。如果房主委托他人代办此事，则应当要求代办人提供经公证的房主授权委托书以及代办人的身份证复印件。实践中，在亲属、朋友间进行交易时，大家往往碍于情面，疏于审查。在此也提醒大家，既然是交易，还是要严格、规范操作，以避免案例中李某的遭遇再度发生。

　　另外，由于产权证作假、被注销后未收回现象的存在，使产权证所反映的产权情况会和真实状况有出入。此外，房屋已被抵押而房主未如实告知的事例也时有发生，这些都令购房人防不胜防。所以，建议购房人购房时一定要对房屋产权状况进行专业调查，确保交易的安全，切莫因小失大。